공공임대 입주자격, 행복주택·국민임대·통합공공임대 소득·자산 기준 비교

행복주택, 국민임대, 통합공공임대 가운데 내 소득과 자산으로 어디에 지원할 수 있는지 알고 싶어서 검색했을 것입니다. 세 유형은 이름만 다른 게 아닙니다. 소득을 비교하는 기준표부터 다르고, 가구원 수에 따라 붙는 가산 비율과 자산 한도도 다릅니다. 이 글에서는 2026년 기준 공공임대 입주자격을 유형별로 나란히 놓고, 계산법과 확인하는 곳까지 정리합니다.

유형별 입주자격 한눈에 비교: 행복주택·국민임대·통합공공임대

세 유형 모두 무주택 세대가 대상이지만, 소득 기준은 크게 다릅니다. 국민임대가 가장 빡빡하고(도시근로자 월평균소득 70% 이하), 통합공공임대가 가장 넓습니다(기준 중위소득 150% 이하). 자산 한도는 대부분 총자산 3억 4,500만원·자동차 4,542만원으로 같지만, 행복주택 대학생·청년 계층은 이보다 낮습니다.

세 유형 모두 임대차계약은 2년 단위로 갱신합니다. 자격은 입주자모집공고일을 기준으로 판정합니다. 접수 기간이 따로 정해져 있지 않고 LH와 지방공사가 단지별로 수시로 공고를 내므로, 같은 유형이라도 공고마다 세부 기준이 다를 수 있습니다.

통합공공임대가 나머지 둘을 흡수한 것으로 오해하기 쉬운데, 2026년 현재 세 유형은 각각 공급되고 있습니다. LH청약플러스의 임대주택 공급계획에도 통합공공임대·국민임대·행복주택이 나란히 올라 있습니다. 지원할 때는 어느 유형의 공고인지부터 확인해야 소득을 엉뚱한 표와 비교하는 일을 피할 수 있습니다.

공통 전제: 무주택세대구성원이란

세 유형 모두 ‘나만 집이 없으면 된다’가 아니라, 원칙적으로 세대원 전원이 무주택이어야 합니다. 소득과 자산도 세대원 전원의 것을 합산합니다. 누가 세대원인지는 「주택공급에 관한 규칙」 제2조가 정합니다.

• 신청자 본인
• 배우자 — 주민등록이 따로 돼 있어도 무조건 포함됩니다. 세대를 나눠도 배우자는 빠지지 않습니다
• 직계존속(배우자의 직계존속 포함) — 신청자 또는 배우자와 같은 주민등록표에 올라 있는 경우만
• 직계비속(그 배우자 포함)과 배우자의 직계비속 — 신청자 또는 배우자와 같은 주민등록표에 올라 있는 경우만

반대로 주민등록표에 있어도 세대원에서 빼는 사람이 있습니다. 「공공주택 특별법 시행규칙」 제13조제2항은 실종선고 절차가 진행 중인 사람, 가출·행방불명으로 신고된 지 1개월이 지난 사람, 생계와 주거를 달리한다고 시장·군수·구청장이 확인한 사람을 세대원에서 제외합니다. 소득이 많은 가족이 사실상 따로 사는데 주민등록만 함께 남아 있다면, 이 확인을 받는 것이 자격을 가르는 경우가 있습니다.

청약에서 쓰던 무주택 예외가 공공임대에는 통하지 않는다

주택 소유 여부는 「주택공급에 관한 규칙」 제53조로 판정합니다. 분양권과 입주권을 갖고 있으면 주택을 소유한 것으로 봅니다. 같은 조에 집이 있어도 무주택으로 보는 예외가 열두 가지 있는데, 공공임대주택을 공급할 때는 그중 제6호·제9호·제11호를 적용하지 않습니다. 이 단서가 실제 탈락을 만듭니다.

• 60세 이상 직계존속의 주택(제6호): 아파트 청약에서는 60세가 넘은 부모가 집을 갖고 있어도 무주택으로 보지만, 공공임대에서는 그대로 유주택입니다. 부모와 주민등록을 함께 두고 있다면 세대 전체가 탈락합니다
• 소형·저가주택(제9호): 전용 60㎡ 이하·1억원(수도권 1억 6천만원) 이하 같은 소형·저가주택 예외도 공공임대에는 적용되지 않습니다. 청약 가점 계산에서 무주택으로 인정받은 경험이 있어도 여기서는 유주택입니다
• 보증금을 못 받아 경매로 떠안은 임차주택(제11호): 역시 공공임대에서는 유주택으로 봅니다

반면 **세대가 전용 20㎡ 이하 주택이나 분양권을 1호만 갖고 있는 경우(제5호)**는 공공임대에서도 무주택으로 봅니다. 상속으로 지분을 받았다가 부적격 통보일부터 3개월 안에 처분한 경우(제1호)도 마찬가지입니다.

유형별로 무주택 판정 범위가 다른 자리도 있습니다. 행복주택 대학생·청년 계층은 ‘무주택자’, 즉 본인만 집이 없으면 되고, 산업단지 근로자는 혼인 중이면 세대원 전원이, 혼인 중이 아니면 본인만 무주택이면 됩니다. 통합공공임대 고령자 유형은 혼인 중이 아닌 단독세대주로 입주하면 본인만 무주택이면 되고, 가정폭력 피해자 우선공급은 같은 주민등록표에 없는 배우자와 그 세대원에게 무주택·소득 요건을 적용하지 않습니다. 예비 신혼부부는 혼인으로 꾸리게 될 세대의 구성원 모두가 무주택이어야 합니다.

소득 기준 계산법: 어떤 소득을 어떤 표와 비교하나

행복주택과 국민임대는 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득, 통합공공임대는 기준 중위소득과 비교합니다. 같은 ‘100%‘라도 금액이 전혀 다르니, 내가 지원하려는 유형이 어느 표를 쓰는지부터 확인해야 합니다.

도시근로자 월평균소득 표 (행복주택·국민임대)

마이홈포털 국민임대 페이지에 2026년도 적용기준으로 올라 있는 금액입니다. 1인·2인 칸은 가산 비율이 이미 반영된 금액이라 표에 적힌 비율이 다릅니다.

예를 들어 4인 가구가 국민임대에 지원하려면 월평균소득이 6,161,541원 이하여야 합니다. 같은 4인 가구가 행복주택 신혼부부 계층(100%)으로 지원하면 8,802,202원 이하입니다. 법령은 ‘전년도’ 도시근로자 월평균소득을 쓰도록 하고 있고 이 표가 몇 년도 통계인지는 포털에 적혀 있지 않으므로, 실제 지원할 때는 공고문에 적힌 금액으로 맞춰 보세요.

기준 중위소득 표 (통합공공임대)

2026년 기준 중위소득(월)은 1인 2,564,238원, 2인 4,199,292원, 3인 5,359,036원, 4인 6,494,738원, 5인 7,556,719원, 6인 8,555,952원, 7인 9,515,150원입니다. 4인 기준으로 전년보다 6.51% 올랐습니다. 보건복지부고시 제2025-135호(2025년 8월 1일 제정, 2026년 1월 1일 시행)에 실린 금액이며, 같은 고시는 8인 가구를 10,474,348원으로 정하고 8인을 넘으면 1인마다 959,198원씩 더하도록 하고 있습니다.

통합공공임대 일반공급(150%) 금액은 3인 8,038,554원, 4인 9,742,107원, 5인 11,335,079원, 6인 12,833,928원입니다. 1인·2인 가구는 표에 실린 150% 금액이 아니라 가산 비율(1인 170%, 2인 160%)로 판정합니다. 직접 계산하면 1인은 약 435만 9천원, 2인은 약 671만 9천원인데, 공식 표에 실린 금액은 아니니 지원 전에 공고문 금액으로 다시 확인하세요.

신혼부부 일반공급에서 본인과 배우자가 모두 소득이 있으면 180%(2인 가구는 190%)까지 인정됩니다. 통합공공임대는 소득 구간에 따라 임대료도 달라지는데, 기준 중위소득 30% 이하는 시세의 35%, 130~150% 구간은 시세의 90%입니다.

소득에 들어가는 항목

근로소득만 보는 게 아닙니다. 사회보장정보시스템에 잡히는 세대원 전원의 열두 가지 소득을 합산합니다(「공공주택 업무처리지침」 별표 15).

• 근로소득: 상시근로소득, 일용근로소득, 자활근로소득, 공공일자리소득(노인일자리·장애인일자리·공공근로 등)
• 사업소득: 농업·임업·어업소득과 그 밖의 사업소득
• 재산소득: 임대소득, 이자소득, 연금소득(민간 연금보험·연금저축 등)
• 기타소득: 공적이전소득(국민연금·퇴직연금·실업급여·산재보험급여·보훈급여 등 법령에 따라 지급되는 수당과 연금)

한 번에 목돈으로 받은 금품은 소득이 아니라 재산으로 잡힙니다. 퇴직금이나 보험 일시금을 받은 해에는 소득 기준은 그대로여도 총자산 기준에서 걸릴 수 있다는 뜻입니다.

자산·자동차 기준: 총자산은 어떻게 셈하나

2026년 기준 국민임대·통합공공임대와 행복주택 대부분의 계층은 세대원 전원의 총자산 3억 4,500만원 이하, 자동차가액 4,542만원 이하입니다. 계산 방법은 「공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무처리기준」이 정하고 있습니다.

총자산 = 부동산 + 자동차 + 금융자산 + 일반자산 − 부채

• 부동산: 건축물은 공시가격(공시되지 않았으면 지자체장이 정한 시가표준액), 토지는 소유면적 × 개별공시지가입니다. 농업인 명의가 일치하는 농지, 축산업 허가지의 초지, 공부상 도로·구거·하천 같은 공공용지, 종중 소유 토지 등은 뺍니다
• 금융자산: 요구불예금은 조사일로부터 최근 3개월 평균 잔액, 저축성예금은 조사일 잔액 또는 총납입액, 주식·펀드는 조사일 최종 시세, 보험은 해약환급금으로 봅니다
• 일반자산: 항공기·선박, 입목, 어업권, 회원권, 조합원입주권과 함께 **주택·상가 임차보증금(전세금 포함)**이 들어갑니다. 지금 사는 전셋집 보증금이 그대로 자산으로 잡힌다는 점을 놓치기 쉽습니다
• 부채는 차감하지만 아무 빚이나 되지는 않습니다. 금융회사 대출금, 공공기관 대출금, 법에 근거한 공제회 대출금, 법원 판결문·조정조서로 확인된 사채, 임대보증금(해당 부동산가액 이하) 등으로 한정됩니다. 가족이나 지인에게 빌린 돈은 법원 확인이 없으면 빠지지 않습니다

자동차는 두 번 계산합니다. 총자산을 구할 때는 세대가 보유한 모든 자동차 가액을 합산하고, 4,542만원이라는 자동차가액 한도를 볼 때는 2대 이상이면 가장 비싼 차 한 대만 봅니다. 가액은 보건복지부장관이 정하는 차량기준가액을 쓰고, 기준가액이 없으면 등록 당시 취득가액에서 경과연수마다 10%씩 감가해 산출합니다. 「장애인복지법」에 따른 장애인사용 자동차와 국가유공자(상이등급 1~7급)의 보철용 차량은 아예 빼고, 보조금을 받고 산 저공해자동차는 국가·지자체 보조금을 뺀 금액으로 계산합니다. 통합공공임대 우선공급 가운데 철거민 등 일부 유형은 자산 기준을 적용하지 않으니 해당 여부를 공고문에서 확인하세요.

자녀가 있으면 소득·자산 한도가 올라간다

기준을 아슬아슬하게 넘겨 포기했다면 이 항목을 먼저 보세요. 2023년 3월 28일 이후 출생한 자녀(태아·입양 자녀 포함, 미성년자만 해당)가 있으면 세 유형 모두 소득 기준 비율에 다음을 더합니다.

4인 가구가 국민임대에 지원하는데 월소득이 6,161,541원을 조금 넘었다면, 2023년 3월 28일 이후 태어난 자녀가 한 명 있을 때 기준은 70%가 아니라 80%가 됩니다. 총자산도 3억 4,500만원이 아니라 그 110%까지 인정됩니다.

다만 서류를 내지 않으면 가산이 없는 것으로 보는 게 아니라 자격 미달로 처리됩니다. 출생은 가족관계증명서(출생신고 전이면 출생증명서), 입양은 입양관계증명서와 가족관계증명서, 임신 중이면 입주자모집공고일부터 1개월 이내에 발급받은 임신진단서를 공고가 정한 대로 제출해야 합니다. 태아나 입양 자녀로 인정받아 당첨됐다면 입주 전까지 출생증명서나 입양관계증명서를 다시 내야 하고, 내지 않으면 공급계약이 취소됩니다.

행복주택은 청년·신혼부부·고령자 등 계층마다 기준이 다르다

행복주택은 한 단지 안에서도 계층별로 따로 모집하며, 계층마다 소득·자산·연령 기준이 다릅니다. 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 5 기준으로 정리하면 다음과 같습니다.

1인 가구는 계층별 기준에 20%p, 2인 가구는 10%p를 더합니다. 다만 신혼부부 맞벌이는 ‘120%에 가산을 더하는’ 방식이 아닙니다. 별표 5가 2인 가구를 따로 적어 110%, 맞벌이면 130%로 정하고 있습니다.

주거급여 수급자 계층은 별표 5에 소득 비율도 자산 요건도 적혀 있지 않고 주거급여 수급자격만으로 판정하도록 돼 있습니다. 반면 마이홈포털은 ‘그 외’ 계층과 같은 총자산 3억 4,500만원·자동차 4,542만원을 안내합니다. 이 계층으로 지원한다면 공고문의 자산 기준을 꼭 확인하세요.

대학생과 청년은 소득을 보는 범위가 다릅니다. 대학생은 본인과 부모의 월평균소득을 합산하되 자산은 본인 것만 봅니다. 청년은 해당 세대의 소득을 보지만, 신청자가 세대주가 아닌 세대원이면 신청자 본인의 월평균소득만 봅니다. 자산도 본인이 세대주가 아니면 본인 기준입니다. 부모와 같은 주민등록표에 있는 청년이라도 소득·자산 때문에 바로 탈락하지는 않는다는 뜻입니다. 다만 무주택 요건은 그대로 적용되니 부모 명의 주택이 있으면 청년 계층으로 지원하기 어렵습니다.

들어간 뒤가 더 중요하다: 재계약과 퇴거

입주는 시작일 뿐입니다. 2년마다 자격을 다시 보기 때문에, 소득이 오르거나 집을 갖게 되면 계약이 끊길 수 있습니다. 유형마다 규칙이 다릅니다.

국민임대는 「공공주택 업무처리지침」 제94조가 재계약 요건을 정합니다. 해당 세대의 월평균소득이 일반공급 입주자격 기준의 150% 이하이고, 자산 요건을 충족해야 합니다. 요건을 못 맞춰도 한 차례는 재계약할 수 있고, 그 재계약이 끝날 때 요건을 갖춘 예비입주자가 없으면 한 차례 더 할 수 있습니다(이때 자동차가액은 보지 않습니다). 그래도 기준을 못 맞추면 임대료를 더 내고 사는 길은 없고, 계약기간 만료 전까지 집을 비워야 합니다. 다만 사업자가 명도유예기간을 따로 정할 수 있습니다.

행복주택은 재계약할 때 처음 들어올 때 따졌던 조건 일부를 보지 않습니다. 대학생의 재학 여부, 청년의 나이와 근무기간·예술인 요건, 주택청약종합저축 가입 증명은 재계약 때 적용하지 않고, 신혼부부·한부모가족은 혼인기간이나 자녀 나이 제한을 따지지 않습니다. 소득과 자산 요건은 그대로 봅니다.

통합공공임대는 입주자격을 충족하는 동안 30년까지 살 수 있고, 30년이 지나면 임대료를 할증해 계속 거주할 수 있습니다. 청년이나 신혼부부로 입주했다면 나이·혼인 요건과 관계없이 재계약할 수 있습니다. 재계약 때 소득·자산을 어디까지 넘어도 되는지는 「공공주택 특별법」 제49조의3과 시행규칙 제32조의3이 국토교통부장관 고시에 맡겨 두고 있으므로, 구체적인 수치는 공고문이나 관리하는 공급 기관에 확인하세요.

세 유형에 공통으로 걸리는 함정이 둘 있습니다.

• 계약 기간 중에 집을 갖게 되면 재계약이 거절될 수 있습니다(전용 85㎡ 초과 주택은 제외). 다만 상속·판결·혼인처럼 부득이한 사유로 집을 소유하게 됐다면 통보받은 날부터 6개월 안에 처분하면 됩니다. 혼인으로 집을 갖게 된 세대원이 소유권 취득일부터 14일 안에 전출신고를 해서 세대를 분리한 경우도 예외입니다
• 반대로 아이가 태어나면 거주기간이 늘어납니다. 임차인이 사는 동안 2024년 1월 1일 이후 출생한 자녀가 있으면, 소득·자산 요건을 못 맞추더라도 재계약할 수 있고 그 자녀가 성년이 되는 날이 속한 임대기간이 끝날 때까지 살 수 있습니다. 단 자동차 요건을 못 갖추면 이 특례는 적용되지 않습니다

행복주택은 여기에 더해, 최대 거주기간이 끝나기 2개월 전까지 예비입주자도 새로 들어오려는 사람도 없으면 거주기간을 2년 연장할 수 있습니다. 연장된 기간이 끝날 때도 같습니다. 또 사는 동안 다른 계층(예: 청년에서 신혼부부)의 자격을 갖추게 되면 공급대상을 바꿔 새로 계약할 수 있고, 그때부터 바뀐 계층의 최대 거주기간을 새로 적용받습니다.

내 자격 확인하고 신청하는 곳

먼저 마이홈포털에서 자가진단을 해보고, 실제 공고는 공급 기관별로 확인합니다. 위 기준은 제도의 기본값이고, 개별 모집공고에서 기준이 달라질 수 있습니다.

• 자가진단: 마이홈포털 > 자가진단 메뉴에서 가구원 수·소득·자산을 넣어 지원 가능한 유형을 확인
• LH 공급분: LH청약플러스 > 청약 > 임대주택 공고. 공급계획 메뉴에서 앞으로 나올 물량도 미리 볼 수 있습니다
• 지방공사 공급분: 서울은 SH, 경기는 GH 등 해당 공사 홈페이지 공고. LH 공고만 보면 지방공사 물량을 놓칩니다

세대 분리, 소득 산정, 재계약처럼 개별 판단이 필요한 경우에는 해당 공고를 낸 공급 기관에 직접 문의하세요. 이 글은 일반적인 기준을 정리한 것이며, 개별 자격을 확정해 주지 않습니다.

자주 묻는 질문

같은 소득인데 국민임대는 안 되고 통합공공임대는 될 수 있나요?

그럴 수 있습니다. 4인 가구라면 국민임대는 6,161,541원 이하, 통합공공임대 일반공급은 9,742,107원 이하여서 두 기준 사이 소득이면 통합공공임대만 지원할 수 있습니다. 다만 소득이 높을수록 통합공공임대 임대료율도 올라갑니다.

1인 가구는 표의 금액 그대로 보면 되나요?

유형마다 다릅니다. 마이홈포털 국민임대·행복주택 표의 1인 금액은 가산이 이미 반영된 값이라 그대로 비교하면 됩니다. 반면 경기도 주거복지포털의 통합공공임대 표는 가산 전 금액이라, 1인은 기준 중위소득의 170%로 따로 계산해야 합니다.

부모님이 집이 있는데 청년 계층으로 지원할 수 있나요?

행복주택 청년 계층은 ‘무주택자’ 요건이라 본인만 집이 없으면 되지만, 부모와 같은 주민등록표에 있으면 부모가 세대원으로 잡혀 유주택 세대가 됩니다. 부모가 60세를 넘겨도 공공임대에서는 무주택으로 봐주지 않습니다. 세대 분리를 생각한다면 분리 시점과 배우자 포함 여부에 따라 결과가 달라지니, 신청 전에 공급 기관에 개별 사안을 먼저 문의하는 게 안전합니다.

전세보증금도 자산에 들어가나요?

들어갑니다. 주택·상가 임차보증금(전세금 포함)은 일반자산으로 잡혀 총자산에 합산됩니다. 다만 그 보증금을 마련하려고 받은 금융회사 대출금은 부채로 빼므로, 대출을 낀 전세라면 순액만 남습니다.

대학생인데 부모님 소득도 들어가나요?

행복주택 대학생 계층은 본인과 부모의 월평균소득을 합산해 도시근로자 월평균소득 100% 이하여야 합니다. 자산은 본인 것만 봅니다. 청년 계층은 세대 소득으로 판정하되 본인이 세대주가 아니면 본인 소득만 보므로, 재학 여부와 세대 구성에 따라 어느 계층으로 지원할지 비교해 보세요.

살다가 소득이 기준을 넘으면 바로 나가야 하나요?

국민임대는 일반공급 기준의 150%까지는 재계약할 수 있고, 그마저 넘겨도 한 차례(예비입주자가 없으면 한 차례 더) 재계약할 수 있습니다. 그다음에도 기준을 못 맞추면 계약기간 만료 전까지 집을 비워야 합니다. 거주 중 2024년 1월 1일 이후 자녀가 태어났다면 요건을 못 맞춰도 자녀가 성년이 될 때까지 계속 살 수 있습니다.

다음 할 일

마이홈포털 자가진단에 세대원 전원의 소득과 자산을 넣어 지원 가능한 유형부터 좁혀 보세요. 그다음 LH청약플러스와 거주 지역 공사(SH·GH 등) 홈페이지에서 그 유형의 공고를 찾아, 공고문에 적힌 소득·자산 금액과 내 숫자를 한 번 더 맞춰 보면 됩니다. 기준을 조금 넘겼다면 포기하기 전에 출산 가산과 부채 차감을 다시 계산해 보고, 주민등록표에 있지만 실제로는 따로 사는 가족이 있는지도 확인해 보세요.

이 글은 작성 시점의 공고를 기준으로 정리한 것이며, 법률·세무 자문이 아닙니다. 제도는 매년 바뀌고 개별 사정에 따라 판단이 달라질 수 있으니, 신청 전 관할 기관에 확인하시기 바랍니다.